Guide du propriétaire pour éviter les litiges concernant la garantie locative

Les garanties locatives constituent un élément essentiel de tous les contrats de location privés. Sans elles, les propriétaires peuvent avoir des difficultés à couvrir les coûts imprévus survenant pendant la location, tels que les dommages ou les arriérés de loyer. Les propriétaires sont en droit de demander une garantie locative à leurs locataires, bien qu’ils ne soient nullement tenus de le faire au sens juridique du terme. Une fois payé par le locataire, le dépôt de garantie est conservé en toute sécurité dans un système de dépôt officiel approuvé par le gouvernement. Ensuite, si la convention de location a été respectée et que la propriété n’est pas endommagée, le propriétaire est tenu de rembourser le dépôt de garantie (dans son intégralité) à la fin de la location. Le coût de tout dommage ou arriéré est déduit de ce remboursement final.

Dans ce qui suit, nous examinerons plus précisément ce que les propriétaires peuvent faire pour éviter les litiges à propos de ces garanties. Les litiges relatifs aux dépôts requièrent beaucoup de temps et d’argent pour les deux parties. Si les propriétaires perdent à tort un litige parce qu’ils n’ont pas pris les précautions nécessaires, les coûts qui en résultent pourraient être considérables. Des différends peuvent survenir à la suite de plusieurs facteurs différents, à savoir votre relation avec un locataire et les procédures que vous utilisez en tant que propriétaires.

La retenue d’une garantie

Quand une location prend fin, le propriétaire doit évaluer l’état de sa propriété et s’assurer que toutes les conditions de la convention de location d’origine ont été respectées par son locataire. Malheureusement, ce n’est souvent pas le cas, et les propriétaires seront tenus de conserver un certain montant du dépôt de garantie afin de couvrir le coût des réparations. À ce stade, le locataire peut accepter les réclamations formulées par le propriétaire ou les contester. Examinons les raisons juridiques pour lesquelles un propriétaire peut conserver tout ou partie d’une garantie locative fournie par l’un de ses locataires :

• Dommages-intérêts : dans les cas où le propriétaire découvre des dommages à la propriété qui dépassent les limites d’usure raisonnable, il peut déduire une partie de la garantie (équivalent du coût exact de toutes les réparations nécessaires) ou la conserver dans son intégralité. Les dommages peuvent inclure la malpropreté, les appareils brisés, les éléments manquants…
• Arriérés de loyer : les propriétaires ont le droit de déduire un acompte si le locataire a un loyer impayé à la fin de leur location. Le montant de la garantie que le propriétaire doit conserver dépend du montant nécessaire pour couvrir tous les arriérés.
• Factures de services publics : dans les cas où le locataire a toujours des factures de services publics en souffrance après la location (factures de gaz, d’eau ou d’électricité) qui sont adressées au propriétaire, ce dernier peut conserver le montant requis pour assurer le paiement intégral.

Le pire scénario est que votre locataire conteste votre décision de conserver une partie de sa garantie et que le dossier finisse par être porté devant les tribunaux.

Les meilleures pratiques

Vous devez suivre les meilleures pratiques en matière de gestion et de restitution des garanties, sinon vos locataires pourront peut-être invoquer des raisons valables sur le plan juridique pour contester des retenues sur leur dépôt simplement parce que vous n’avez pas été en mesure de couvrir toutes vos bases. C’est votre responsabilité d’empêcher cela. Vous devez vous assurer que votre locataire a reconnu l’état de la propriété et les dommages éventuels lorsqu’il emménage (de préférence par écrit). De nombreux propriétaires ont été confrontés à des situations difficiles en ne le faisant pas, en payant pour des dommages qu’ils n’ont pas causés en réalité parce qu’ils étaient incapables de fournir une preuve suffisante que ces derniers n’existaient pas avant que le locataire n’emménage.

Inspections et inventaires

Couvrir toutes vos bases pour éviter les litiges signifie effectuer une inspection approfondie de votre propriété au début et à la fin de chaque location. Cela vous permet de noter les différences majeures entre l’état de votre propriété aux deux endroits et de déterminer si des dommages étaient présents ou non au début de l’occupation du locataire. Si votre inspection initiale est suffisamment approfondie, le locataire ne pourra pas prétendre faussement que les dommages étaient déjà présents au moment de son emménagement. Sinon, rien n’empêche vos locataires de refuser de répondre de leurs actes. Ainsi, lors de l’inspection initiale d’une propriété, les propriétaires doivent toujours prendre des photographies détaillées et de haute qualité de l’ensemble de la propriété pour constituer une preuve incontestable de son état au début de la location. Ils doivent pour une plus grande transparence faire appel à un expert en état des lieux qui se chargera de faire une inspection minutieuse de la propriété et d’établir un rapport que les contractants signeront.

Entretien et réparations

Si les propriétaires sont tenus d’effectuer des réparations ou des travaux d’entretien sur leur propriété en raison de dommages causés directement par un locataire au cours de leur séjour sur les lieux, ces travaux doivent être correctement consignés et documentés. Une fois que vous avez reçu votre facture, vous pouvez prendre en charge les coûts finaux de tous les travaux d’entretien avec le remboursement final de la garantie. Pour empêcher un locataire de contester faussement l’exactitude des retenues que vous avez légitimement déduites de sa garantie, vous devez conserver tous les reçus relatifs aux travaux d’entretien effectués pendant ou après la location. Si vous vous retrouvez dans une salle d’audience, ces reçus pourraient vous servir.